Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen
|Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, hat es oft nur mit einem oder zwei Mieter zu tun. Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses stellt sich dahingegen als wesentlich umfangreicher und komplizierter heraus. Nicht nur der hohe Verkaufspreis, sondern auch die Komplexität des Objektes und die Bewirtschaftung stellen vielfach ein Hindernis für potenzielle Käufer dar.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus vor Verkauf bewertet?
Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses kann ähnlich wie die Bewertung einer vermieteten Wohnung erfolgen. Hierbei werden insbesondere die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Da ein Mehrfamilienhaus aus einer vielfältigen Mieterstruktur besteht, ist die Kalkulation der Einnahmen komplexer als bei einer Wohnung. Jedes Mietverhältnis im Objekt muss einzeln bewertet werden, um auf den Wert des Mehrfamilienhauses zu schließen.
Der Wert eines Mehrfamilienhauses ist umso größer, je mehr einzelne Wohneinheiten in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden können. Wobei darauf zu achten ist, dass sich Wohnungen nur in Wohneinheiten aufteilen lassen, wenn jede Wohnung in sich abgeschlossen ist und über einen eigenen Abstellraum außerhalb der Wohnung verfügt.
Verkauf des Mehrfamilienhauses vorbereiten
Für potenzielle Käufer ist die Frage nach der Substanz eines Mehrfamilienhauses von großer Bedeutung, d.h. wann war die letzte umfangreiche Sanierung oder Modernisierung? Ein veraltetes bzw. marodes Gebäude kann für einen Eigentümer schnell zu höheren Kosten führen.
Leider sind einige Mängel für den Käufer oft nicht auf Anhieb sichtbar, sodass er sich an anderen Dingen, über den Zustand einer Immobilie informieren kann. Einen ersten Anhaltspunkt über den Zustand eines Mehrfamilienhauses können die erzielten Mieteinnahmen liefern. Hat ein Mieter in der Vergangenheit beispielsweise die Miete gekürzt oder wurde die Miete einer Wohnung nicht so erhöht wie die einer anderen Wohnung, so können fehlenden Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen vermutet werden.
Deshalb ist es für den Verkäufer des Objektes besonders wichtig die Interessenten davon zu überzeugen, dass die Immobilie immer gut gepflegt und instand gehalten wurde. Die Eigentümer sollten darum für den Verkauf nicht nur die gängigen Unterlagen wie Flurkarte oder Grundrisse bereit halten, sondern auch sämtliche Unterlagen zu Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 10 bis 20 Jahren. Je überzeugter ein Investor von der Substanz des Objektes ist, desto mehr wird er bereit sein für die Kapitalanlage zu investieren.
Fazit: Mehrfamilienhäuser sind sehr teuer und es gibt auf dem Immobilienmarkt meist nur wenige Interessenten für das Objekt. Zudem ist die Bewertung von Mehrfamilienhäusern sehr komplex und erfordert einiges an Immobilien-Knowhow. Von daher ist der Verkauf über einen erfahrenen Makler, der bereits einige Mehrfamilienhäuser veräußert hat, empfehlenswert.
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